서울 신축 아파트 시장에서 마이너스 프리미엄 현상이 점차 확산되고 있습니다. 불과 몇 년 전까지만 해도 청약 당첨만으로 상당한 시세 차익을 기대할 수 있었지만, 지금은 오히려 분양가보다 낮은 가격에 거래되거나 매물이 등장하는 경우가 늘어나고 있습니다. 이러한 흐름은 청약 시장의 전통적인 공식이 더 이상 통하지 않는다는 사실을 보여줍니다.
특히 서울 외곽 지역을 중심으로 수천만 원에서 많게는 1억 원 이상 낮은 가격에 매물이 나오고 있습니다. 이는 분양가 상승, 고금리, 대출 규제 등 여러 요소가 맞물린 결과로, 서울 신축 아파트 시장이 구조적인 변화를 맞이하고 있음을 알 수 있습니다. 실제 단지별 사례를 지역별로 살펴보겠습니다.
강북지역 서대문구와 동대문구
서대문구 홍제동의 서대문센트럴아이파크는 지난 6월 입주를 시작한 827가구 규모 단지입니다. 전용 49㎡에서 84㎡로 구성된 중소형 위주 아파트로, 전용 84㎡ 분양가는 10억 원에서 11억 3,000만 원이었습니다. 실제 거래는 1층이 10억 3,220만 원, 9층이 11억 1,319만 원으로 나타났으며, 현재 저층 매물은 10억 2,000만 원에 나와 있습니다. 분양가 대비 2,000만 원에서 6,000만 원의 마이너스 프리미엄이 발생한 것입니다. 전용 59㎡ 역시 분양가가 8억 원대였지만 최근 거래는 7억 8,758만 원과 8억 1,700만 원이었습니다.
동대문구 신설동의 신설동역자이르네는 지난해 11월 입주한 143가구 규모 단지입니다. 전용 42㎡에서 45㎡로 구성된 소형 주택이며, 신설동역 초역세권이라는 장점을 갖추고 있습니다. 그러나 전용 45㎡ 분양가가 8억 6,500만 원이었음에도 현재 저층 매물은 7억 5,000만 원에 나오며, 분양가보다 1억 원 이상 낮아졌습니다.
강북지역 강북구와 도봉구
강북구 미아동의 한화포레나미아는 올해 11월 입주 예정인 497가구 단지입니다. 전용 84㎡ 분양가는 10억 4,800만 원에서 11억 5,000만 원이었지만, 현재 매도 호가는 9억 9,251만 원으로 분양가보다 낮게 형성되어 있습니다. 이는 서울 신축 아파트 시장에서 나타나는 전형적인 마이너스 프리미엄 사례입니다.
도봉구 도봉동의 도봉금호어울림리버파크는 2026년 3월 입주 예정으로 299가구 규모입니다. 전용 59㎡에서 84㎡로 구성된 단지로, 전용 84㎡ 매물은 매도 호가가 8억 5,700만 원으로 분양가보다 약 4,000만 원 낮습니다.
도봉구 방학동의 도봉롯데캐슬골든파크는 지난 7월 말부터 입주를 시작했습니다. 이 단지는 장기 민간임대 후 분양 전환되는 구조를 갖추고 있어 자금 부담이 크다는 지적을 받아왔습니다. 전용 84㎡ 분양가는 8억 6,600만 원이었으나, 현재 매도 호가는 7억 6,000만 원부터 시작해 1억 원 이상 마이너스 프리미엄이 발생했습니다.
강남지역 구로구
구로구 오류동의 천왕역모아엘가트레뷰는 지난 7월 입주를 시작한 440가구 단지입니다. 전용 84㎡ 분양가는 11억 원 수준이었으나, 현재 매도 호가는 10억 4,500만 원에 머무르고 있습니다. 서울 신축 아파트 가운데 초역세권 입지를 갖췄음에도 불구하고 분양가 부담으로 인해 마이너스 프리미엄이 형성된 것입니다.
강남지역 강동구
강동구 천호동의 강동역SK리더스뷰는 2026년 8월 입주 예정인 오피스텔입니다. 전용 84㎡에서 99㎡ 중대형 타입으로 구성되어 있으며, 강동역 도보 7분 거리에 위치해 있습니다. 전용 84㎡ 저층 매물의 매도 호가는 9억 7,000만 원으로 분양가보다 5,200만 원 낮습니다.
마이너스 프리미엄의 원인
서울 신축 아파트 시장에서 마이너스 프리미엄이 발생하는 가장 큰 이유는 두 가지입니다.
첫째는 분양가 상승입니다. 건축 자재비, 인건비, 공사비가 지속적으로 오르며 분양가가 높게 책정되었습니다. 이로 인해 주변 아파트 시세 대비 경쟁력이 약화된 것입니다.
둘째는 대출 규제와 자금 조달 부담입니다. 정부의 6.27 대책 이후 잔금 대출 한도가 6억 원으로 제한되고, 소유권 이전 조건부 전세 대출도 불가능해졌습니다. 그 결과 일부 계약자들이 자금을 마련하지 못해 분양가보다 낮게 매물을 내놓게 되었습니다.
마무리
서울 신축 아파트 시장에서 나타나는 마이너스 프리미엄 현상은 단순한 일시적 조정이 아니라 구조적인 변화를 보여줍니다. 과거처럼 청약 당첨만으로 큰 시세 차익을 기대하기는 어려운 상황입니다. 따라서 실거주 목적, 장기적인 자금 계획, 향후 시세 회복 가능성 등을 꼼꼼히 고려한 접근이 필요합니다.
또한 분양가 대비 저렴하게 나왔다고 해서 무조건 매수하는 것은 위험할 수 있습니다. 입지 조건과 전세 수요, 장기적인 가치 상승 가능성을 충분히 검토하는 것이 안전한 선택이 될 것입니다.