2025년 3월 19일, 정부는 최근 주택가격의 급등세와 가계부채 증가에 대응하기 위해 「주택시장 안정화 방안」을 발표했습니다. 2월 12일 토지거래허가구역이 해제된 이후, 강남구·서초구·송파구·용산구 등 서울 주요지역의 주택가격이 빠르게 오르며 시장 과열 양상이 뚜렷해졌습니다.
특히 갭투자 등 비실수요 매입이 급증하면서 정부는 강력한 조치를 통해 실수요자 중심의 시장으로 회복을 유도하겠다는 입장을 명확히 했습니다. 이번 대책은 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 구체적으로 알아보겠습니다.
토지거래허가구역, 서울 핵심지역 아파트 전면 지정
강남·서초·송파·용산구 아파트, 3월 24일부터 거래제한
- 지정지역: 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체 아파트
- 적용기간: 2025년 3월 24일 ~ 2025년 9월 30일
- 적용기준: 3월 24일 이후 체결되는 매매계약부터 적용
지정된 지역 내에서는 실수요자만 주택을 매입할 수 있으며, 2년 이상 실거주 조건을 충족해야 합니다. 따라서 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자는 사실상 차단됩니다.
강남권과 용산구 아파트 시장, 조정 국면 진입 예고
토지거래허가구역 지정으로 외지인 또는 투자 목적의 매수세가 급감할 것으로 예상되며, 거래량이 감소하고 가격 상승세도 둔화될 것으로 보입니다.
특히 전세가 비율이 높아 갭투자가 쉬웠던 일반 아파트가 재건축 아파트보다 더 큰 영향을 받을 수 있습니다. 실수요 중심의 시장 구조로 전환되면서 강남권이나 용산 등지의 ‘똘똘한 한 채’ 수요도 다소 약화될 전망입니다.
강남 인접 비규제지역, 풍선효과 주의
토지거래허가구역 지정으로 강남권 규제가 강화되면 인접지역인 마포구, 성동구, 광진구, 강동구 등으로 수요가 분산될 가능성이 있습니다. 이 지역들은 한강 조망권 등 입지적 장점이 있어 투자 수요가 집중될 수 있기 때문입니다.
하지만 정부는 이러한 비규제지역에 과열 양상이 나타날 경우 조정대상지역 또는 투기과열지구로 추가 지정하겠다고 밝혔습니다. 만약 지정된다면 다음과 같은 불이익이 뒤따릅니다.
- 다주택자 양도세 중과 재개
- 청약 재당첨 제한 및 전매제한 강화
- 자금조달계획서 제출 의무화
- 다주택자 취득세 중과
따라서 풍선효과를 노린 무리한 매입은 위험 요소가 될 수 있습니다.
금융·가계대출 관리 강화…전세대출 보증 축소
정부는 수도권 내 지역별 가계대출 추이를 면밀히 모니터링하고, 이상 징후가 발생하면 즉각 대응하겠다는 방침입니다. 특히 다음과 같은 대출 관련 변화가 예정돼 있습니다.
- HUG 전세자금대출 보증비율 100% → 90%로 축소 (시행시기: 2025년 5월, 조기시행 예정)
- 디딤돌, 버팀목, 신생아 특례대출 등 정책대출 현황 주기적 점검
- 전세대출 증가세 차단 및 부채 건전성 유지 관리
대출이 까다로워질수록 실수요자 외 매수세는 크게 위축될 수밖에 없으며, 특히 다주택자 및 고가주택 매입 예정자들에게 제약이 큽니다.
주택시장 거래질서 확립 위한 집중 단속
정부는 시장 질서 교란 행위에 대한 강도 높은 점검을 예고했습니다.
- 자금조달계획서 제출 내역 수시 점검
- 부정청약 및 다운계약 등 불법행위 단속
- 국세청·경찰청·금융위 등 유관기관과 합동조사 추진
시장에 대한 신뢰를 회복하고 투기세력을 억제하기 위한 조치로, 실수요자 보호와 시장 투명성 확보가 목표입니다.
주택공급 확대 및 제도 개선 추진
이번 대책은 공급 측면에서도 실효성 있는 방안을 포함하고 있습니다.
- 재개발·재건축 관련 법률 정비 및 국회 협의
- 정비사업장당 최대 50억 원 저리 융자지원 (2025년 3월 시행)
- 연말까지 신축 매입약정 11만 호 확보
- 수도권 공공택지 착공 시 미분양 발생 시 22조 원 규모 매입 보장
중장기적 주택 공급 기반을 다져 실수요자에게 안정적인 주거환경을 제공하겠다는 의도가 반영돼 있습니다.
경·공매 시장의 반사이익 가능성
토지거래허가구역 내 아파트는 실거주 요건이 필요하지만, 경매와 공매를 통해 매입하는 경우에는 이러한 제한이 적용되지 않습니다.
이로 인해 실거주 요건을 피하려는 투자자들이 경매시장으로 유입될 가능성이 있으며, 낙찰가율 상승으로 이어질 수 있습니다. 다만 경·공매 시장 역시 과열될 경우 정부의 규제가 확대될 수 있어 주의가 필요합니다.
「주택시장 안정화 방안」 주요 내용 요약
| 추진방향 | 내용 |
|---|---|
| 토지거래허가구역 확대 | 강남구·서초구·송파구·용산구 전체 아파트 지정 (2025.3.24~2025.9.30) |
| 조정대상지역 검토 | 시장 과열 시 인접지역 추가 규제 검토 |
| 대출관리 강화 | 전세대출 보증 하향, 정책대출 추이 모니터링 |
| 거래질서 확립 | 자금조달계획서 점검, 불법청약 단속 등 |
| 공급기반 확대 | 정비사업 금융지원, 신축매입약정, 공공택지 착공 보장 |
마무리
이번 토지거래허가구역 재정으로 정부의 안정화 방안은 강남권을 중심으로 급등하던 집값에 제동을 걸고 실수요자 위주의 시장 구조로 전환하려는 명확한 의지를 담고 있습니다. 단기적으로는 거래량 감소와 함께 가격조정이 예상되며, 중장기적으로는 공급 확대와 제도 개선을 통해 균형 있는 시장 형성을 목표로 하고 있습니다.
투자자 중심에서 실수요자 중심으로 흐름이 전환되는 시점인 만큼, 시장의 큰 변화에 맞춰 신중한 대응이 요구됩니다. 앞으로의 추가 규제 가능성, 대출 제한, 공급정책 실현 여부 등 여러 변수들을 함께 고려하며, 보다 장기적이고 현실적인 관점에서 부동산 전략을 수립할 필요가 있습니다.